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房价脱离居民支付能力 廉租房将刚性需求选择

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[摘要] 一般而言,刚性需求是指人们日常生活中必不可少的吃穿住行需求。就楼市的“刚性需求”观点而言,它的基础支撑点,则是我国处于快速城市化进程中,大量劳动力从农村涌入城市,城市适婚年龄人口在不断增加,一些居民的住房也需要升级换代。

一般而言,刚性需求是指人们日常生活中必不可少的吃穿住行需求。就楼市的“刚性需求”观点而言,它的基础支撑点,则是我国处于快速城市化进程中,大量劳动力从农村涌入城市,城市适婚年龄人口在不断增加,一些居民的住房也需要升级换代。由此,在关于中国楼市走向的激辩中,首次置业需求、改善居住条件需求、动拆迁需求以及子女教育等种种刚性需求,一直是楼市看多者的立论所在。

然而,楼价步入跌途、交易量愈发萎缩的事实,却说明我国楼市的这种刚性需求并不“坚硬”,似乎还具有很大弹性。

其实,真正能支撑楼市的是有效的刚性需求,它反映了居民对住房的需要,同时还必须建立在足够的经济支付能力基础之上。

首先,楼市的刚性需求目前无法“刚”起来,最重要的原因是高高在上的房价日渐脱离了人们的支付能力。全国瞩目的深圳楼市在数月下跌之后,“十一”期间举办的秋季住房交易会仍然惨淡收常深圳大学金融研究所国世平教授调研后发现,深圳房价均价3000元/平方米时,有支付力的刚性需求是100%;当均价为8000元/平方米时,有25%的刚性需求退出市场,价格支撑为75%左右;而当均价涨到14000元/平方米时,又有25%的需求退出市场,有支付力的刚性需求只剩下50%了。

当房价涨幅大大高于收入增长,市场承接力开始出现断层,有效的需求基数逐渐缩小,房价下调便成为趋势。按照世界银行和联合国人居中心的标准,一个地区房价收入比超过7以后,就会被认为是“房价最难承受地区”。

而我国大部分城市目前的房价收入比都要高于7,北京内城区达到38.2,上海内环为34.1,深圳福田区为28.7。可以说,当居民只能望房兴叹时,刚性需求又被更具刚性的支付能力不足所抵消。

其次,高房价虽然是城市繁华的标志之一,但过高时就会制约人口流入该城市的速度,刚性需求也失去快速增长的动力。最近两年,沿海发达地区企业普遍出现“民工荒”的情况,大学毕业生“孔雀东南飞”的情形也不如以前,很大程度是因为沿海地区高昂的生活成本,高房价便是重要因素。以深圳为例,今年8月,深圳新建商品房均价为14449元/平方米,而2007年深圳人均可支配收入仅为24870元,可见,多数人一年收入尚不足以买到两平方米住房。

再者,国家也在加大保障性住房建设,低收入人群不再依靠商品房来解决住房问题。这是解决房地产市场问题的有效举措,也给大而化之的刚性需求打了不少折扣。以深圳为例,深圳市今年建设各类住房15.68万套,其中保障性住房4.58万套。明年还将建设各类住房12.44万套,其中保障性住房3.38万套。根本买不起商品房的低收入居民,保障性住房、廉租房将成为满足他们“刚性需求”的唯一选择。
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